华润置地：销售拿地稳健，经常性业务构筑长远价值交流纪要

摘要： 本次会议由开源证券地产金融团队主讲，重点分析华润置地 2025 年的经营情况及盈利预测调整。分析师认为公司在行业低谷期表现亮眼，销售与拿地策略稳健，且经常性业务具有较强韧性，维持“买入”评级。

核心观点/结论：
公司在核心城市具有强大的操盘和去化能力，销售排名行业前三。尽管下调了盈利预测，但其稳健的图储策略、持续发力的经营性不动产及城市综合开发运营业务构成了三条业绩支撑曲线，整体业绩处于行业第一梯队。

经营与财务要点：

1. 销售与拿地：2025 年销售额 2336 亿元，一线城市销售占比高；拿地 33 块，权益比例 74%，一线城市占比 67%，倾向高能级区位。
2. 经常性业务：2025 年相关收入 511.5 亿元（+6.5%）。其中购物中心租金增速超 15%，客流量增长超 30%；写字楼与酒店收入有所下降。
3. 盈利预测调整：下调预测主因包括：结算毛利率预计由 19.8% 降至 15% 左右；昆山商业 REITs 扩募延期导致收益缺口；预计全年减值规模 60-70 亿元。
4. 附属公司：万象生活 2025 年收入预计个位数增长，核心净利润保持双位数增长，商业航道为主要驱动力。

催化剂与风险：

1. 催化剂：昆山外向会成功获募；京沪深等核心城市限购、信贷政策实质性宽松；毛利率回升及减值规模减少。
2. 风险：房价下行压力导致减值增加；核心城市高端市场需求低于预期。