香港地产月度观察（2026年4月）电话会纪要

摘要： 本次电话会回顾了 2026 年 4 月香港地产市场的整体表现，重点分析了住宅、写字楼及零售物业的量价变化，并就港资开发商的估值、资金流向及投资观点进行了探讨。

行业主线：

1. 住宅市场显著回暖：4 月一手私宅成交量环比增长 82%（约 2600 套），主要由重点项目推盘带动；二手房价格延续涨势，各区域修复相对平均。
2. 商业地产底部企稳：写字楼租金指数自 2023 年 11 月以来首次环比回正，空置率持续下行；零售物业在访港游客（尤其是内地游客）驱动下结构性复苏，珠宝、钟表等高端消费品类表现亮眼。
3. 港资房企表现分化：持有型房企在 4 月的收益表现优于纯开发型房企，主要受益于当地零售数据的显著回暖。

关键变化与分歧：

1. 租金修复滞后：尽管写字楼和零售物业的需求端有所好转，但考虑到供给存量，租金层面完全回正仍需一定时间。
2. 估值隐含预期较高：当前主流港房估值已隐含未来双位数甚至 20% 的房价上涨预期，短期存在回撤风险。

受益方向与风险：

1. 受益方向：持有核心商业资产的龙头房企；人民币汇率升值带来的内地游客购买力提升。
2. 核心风险：美国通胀超预期导致美债利率走高及流动性收紧；房价短期拉升过快对购房需求的压制。