公募 REITs 市场 2026 年 5 月半月报

摘要： 本报告对 2026 年 5 月上半月公募 REITs 市场进行了全面跟踪。市场整体呈现下跌趋势，中证 REITs 全收益指数跌破 1000 点，主要受商业不动产询价和大规模解禁压力影响。但随着首批指数基金的申报，市场有望迎来增量资金，驱动贝塔重估。

核心数据变化：

1. 指数与价格：中证 REITs 全收益指数收跌 2.1%，跌破 1000 点；产业园和仓储物流板块领跌。
2. 估值与派息：产权类 REITs 派息率 4.81%，与 10 年期国债 YTM 息差扩大至 3.05%；产权类 P/NAV 为 1.19X，经营权类 P/FFO 为 13.39X。
3. 交易量能：日均换手率 0.34%，边际收窄；大宗交易额 4.41 亿元，平均折溢价率为 -1.06%。

边际解读/市场影响：

1. 流动性拐点：4 只中证 REITs 全收益指数基金申报，预计年内带来 60-80 亿元资金，将开启指数化投资时代。
2. 压力点：5 月下旬面临首批 8 只基础设施 REITs 原始权益人解禁（约 115 亿元）以及 4 只商业不动产 REITs 询价的资金分流压力。
3. 分化趋势：IDC 板块表现相对稳健，而产业园板块个券跌幅较深。

后续关注与风险：

1. 关注方向：建议关注高权重性价比成分股、短期业绩稳健标的以及有望新纳入指数的标的。
2. 发行进度：跟踪蜀道高速 REIT（拟募资 169 亿元）等大规模项目的发行进展。
3. 主要风险：发行审核节奏变化、解禁压力、资产经营业绩下滑及宏观环境波动。