中信建投首农食品集团 REIT 首发价值深度分析

摘要： 本报告对中信建投首农食品集团 REIT（底层资产为龙德广场）的首发价值进行了深度分析。龙德广场作为天通苑区域最大的购物中心，凭借极高的人口密度区位优势和资产质量，被评为首农食品集团体系内商业不动产质量第一的项目。

核心观点/结论：
建议关注该项目。预计合理公允价值在 25.25~28.35 亿元。按询价上限测算，其中性 IRR 为 3.68%，较可比 REITs 均值高出 33%；26E 派息率预计为 5.65%，较可比项目均值高出 43%，具有较高的投资吸引力。

经营与财务要点：

1. 资产优势：项目体量超 22 万m²，位于人口密度排名前五的天通苑街道，区域内无同体量竞品。
2. 运营情况：2025 年出租率恢复至 98.26% 的高位，EBITDA 利润率处于可比 REITs 上游。
3. 租户结构：核心业态为百货（占比 64.36%），前十大租户面积占比约 70%。关键租户包括翠微百货（占比 26%）和预计 26 年 6-7 月开业的 DT51（占比 22%）。

催化剂与风险：

1. 催化剂：DT51 的正式开业将进一步提升对中产及年轻客群的吸引力。
2. 风险：核心租户翠微股份履约能力波动及不再续租风险；区域内新商业项目入市带来的竞争分流风险；物业老化导致的资本性支出超预期风险。