公募 REITs 周度跟踪：四单商业不动产 REITs 即将询价

摘要： 本报告对 2026 年 5 月 11 日至 5 月 15 日期间的公募 REITs 市场进行周度跟踪，重点分析了商业不动产 REITs 的询价进展、二级市场指数走势及各板块估值表现。

核心数据变化：

1. 一级市场进展：四单商业不动产 REITs（唯品会、砂之船、首农、上海地产）即将启动询价，预计总募资规模 186 亿元。中核汇能风电 REIT 询价火爆，有效认购倍数达 273.84 倍。
2. 二级市场行情：中证 REITs 全收益指数周跌 2.15%，跑输沪深 300。分资产类型看，数据中心（-0.19%）和环保水务（-0.82%）板块表现相对占优，而园区（-3.7%）和仓储物流（-2.8%）领跌。
3. 流动性与估值：产权类与特许经营权类 REITs 日均换手率分别环比上升 16.33 BP 和 6.91 BP。从中债估值收益率看，交通（6.81%）和仓储物流（6.17%）收益率较高。

边际解读/市场影响：

1. 供给压力：商业不动产 REITs 的集中上新在增量资金未明显加快的背景下，可能对现有基础设施 REITs 形成资金分流，短期二级市场压力较大。
2. 政策支持：江苏省发改委明确支持开展扩募；同时国家四部门鼓励算力设施申报 REITs，有望拓展底层资产范围。

后续关注与风险：

1. 后续关注：商业不动产 REITs 的询价结果及正式发行节奏，以及算力设施 REITs 的申报进展。
2. 核心风险：底层资产基本面不及预期，公募 REITs 相关政策变动风险，以及市场价格波动风险。