上海 2025 年楼市回顾及近期成交数据分享纪要

摘要： 本次会议回顾了 2025 年上海房地产市场的运行情况，详细分析了新房、二手房及土地市场的分区域、分产品线表现，并对 2026 年一季度的市场趋势进行了展望。

行业主线：

1. 新房市场极化：内环及核心区豪宅需求强劲，尤其是 5000 万元以上的超豪宅产品在 2025 年贡献了显著的销售额；而外环及郊环外区域成交量下滑明显（约 50% 以上）。
2. 产品结构转移：刚需客群出现向“刚改”转移的趋势，110-140 平方米区间的新房成交占比提升。
3. 二手房以价换量：市场呈现明显的以价换量特征，老破小及部分产业波动区域跌幅较大，但中心城区由于资源稀缺性，价格相对稳定。
4. 土地市场受控：政府端采取去库存策略，土地供给逐步下降，但由于偏好城市更新等市中心用地，导致核心区位土地价格连续四年上涨。

关键变化与分歧：

1. 豪宅需求释放：超豪宅在 2025 年的爆发被视为前期积累需求的集中释放，预计未来需求量将回落，不再维持高强度竞争。
2. 政策感知差异：825 新政后，二手房量能有所提升但价格波动剧烈，部分房东集中挂牌导致出现局部“踩踏式”出售。
3. 估值逻辑分歧：专家认为在上海这种土地稀缺的城市，租售比并非房价支撑的主要参照标的，不应简单套用三线城市的逻辑。

受益方向与风险：

1. 受益方向：核心地段的改善型房源、具备强规划利好的主城区项目、协议出让的优质地块。
2. 核心风险：资金端和政策端缺乏进一步强力增量、二手房库存出清周期长于预期、刚需客群价格敏感度高导致外围区域去化缓慢。