📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告通过对 45 家主要发债房企的 2025 年报进行梳理，分析了房地产企业的财务状况及地产债市场的估值与交易逻辑。研究发现，房企整体资产与存货规模持续收缩，营收与净利润普遍承压，偿债能力依然较弱；而地产债在经历万科展期事件的冲击后，估值已逐步修复，市场流动性有所回升。
行业主线：
- 财务指标持续恶化：房企总资产与存货规模明显下降，营收同比持续为负且 2025 年下行幅度增加，净利润由正转负，资产减值损失影响显著。
- 债务结构变化：整体负债规模降低，但有息债务占比被动提升，经营活动现金流净额大幅下滑，筹资活动现金流持续流出。
关键变化与分歧：
- 估值修复进程：地产债收益率在万科展期后快速上行，但进入 2026 年一季度整体下行，市场风险规避态度有所缓解，成交量基本恢复至展期前水平。
- 估值分化：目前主要房企债收益集中在 1.77-2.88% 之间，首开、金融街、华发等估值相对较高，保利、招商蛇口、苏高新等估值相对较低。
受益方向与风险：
- 投资建议：关注 1Y 以内收益在 2.0% 附近的个券；优质国央企可适当将期限拉长至 2Y 左右；优质民企建议选择经营稳健主体进行短久期下沉。
- 核心风险：政策变化超预期、机构行为变化超预期以及房企实际经营情况不及预期。