房地产 2025 年总结与 2026 年展望行业交流纪要

摘要： 本次会议由开源证券分析师主持，对 2025 年房地产行业数据进行回顾，分析当前行业处于深度调整与加速筑底的状态，并对 2026 年的行业走势、政策催化及投资标的进行展望。

行业主线：

1. 数据整体承压，加速筑底：2025 年投资、开工、销售等各项指标普遍出现双位数下降，其中开发投资下滑最严重。预计 2026 年数据仍将下降，但降幅将有所收敛，销售端表现将好于投资与开工端。
2. 供给侧深度收缩：销售金额超过开发投资额，显示房企处于缩表过程；新开工面积出现过度调整，人均开工量已低于发达国家城镇化稳态水平，预示未来存在补库需求。
3. 资金来源依赖银行：国内贷款成为房企资金的中流砥柱，白名单政策效果显著，但预收款及个人贷款等资金来源依然脆弱。

关键变化与分歧：

1. 政策预期增强：基于官媒表述的直白程度以及地方政府财政对土地出让金的依赖，预期 2026 年一二季度可能出台一揽子托底政策。
2. 市场分化：短期内二手房成交受季节性（学区房购置）支撑相对较好，但新房成交依然疲软。

受益方向与风险：

1. 受益方向：关注拿地质量高且主攻一二线城市的房企（如绿城中国、建发国际、招商蛇口等），以及具备商业住宅双轮驱动或红利属性的标的（如华润置地、龙湖集团）。
2. 核心风险：政策出台时机或力度不及预期，居民收入与就业预期压力导致购买力不足，地方财政压力进一步加大。