瑞银中国房地产：搭乘AI供应链红利，上调行业评级

摘要： 瑞银对中国房地产行业看法转为积极，认为行业正处于由工业利润增长（特别是AI供应链）驱动的复苏周期。报告重点分析了产业利润、PPI转正、一线城市空置率下降等核心驱动因素，并上调了多家高一线城市暴露标的的评级。

行业主线：

1. 需求驱动力转换：房地产复苏由政策驱动转向利润驱动。AI相关行业（计算机、通信、电子设备）利润激增，带动一线城市财富效应及住房需求可见度提升。
2. 供给端改善：一线城市郊区空置率较三年前有所下降，显示阴影库存（shadow inventory）已部分消化，且未来新房启动和土地销售下降将导致供给进一步减少。
3. 估值修复空间：行业 P/BV 目前处于 0.66x，低于 15 年平均水平 0.85x，具备约 30% 的上涨潜力。

关键变化与分歧：

1. 一线与二线分化：预计 2026 年一线城市房价将企稳（此前预测 -10%），2027 年上涨 2%；而二线城市 2026 年仍将下降 5%。
2. 逻辑转变：本次复苏的核心逻辑是工业企业盈利能力提高 $\rightarrow$ 财富效应 $\rightarrow$ 一线城市房产交易回暖。

受益方向与风险：

1. 受益方向：优先推荐在一线城市拥有高销售资源占比、2025 年积极拿地的开发商，以及受益于二手房交易回暖的平台企业。
2. 核心风险：二线城市价格下跌超预期、工业利润增速放缓、全国性去库存节奏低于预期。