公募 REITs 基础通识与资产图谱研究

摘要： 本报告对中国公募 REITs 市场进行了系统性梳理，涵盖基础定义、政策演进、资产分布、财务基本面及市场行情分析，并重点解读了新纳入试点的商业不动产 REITs。

行业主线：

1. 全品类发展阶段：中国 REITs 已进入“基础设施+商业不动产”阶段，截至 2026 年 1 月，上市产品 79 只，规模超 2000 亿元。
2. 资产特征分化：产权类资产（消费、保租房、产业园等）呈现“高涨幅、低分红”的成长特征；特许经营类资产（交通、能源等）则具备“高分红、低成长”的稳定特征。
3. 政策持续优化：2025 年证监会 63 号文将商业不动产纳入试点，且审批流程较基础设施 REITs 更加简化，有望加速市场扩容。

关键变化与分歧：

1. 商业不动产突破：商业不动产 REITs 的引入为地产企业盘活存量资产、缓解债务压力提供了新路径。
2. 业绩表现分化：2025 年消费类 REITs 涨幅最高（28.1%），而交通、能源等特许经营类资产全年收益偏低，体现出市场定价逻辑从纯分红向成长性转移。

受益方向与风险：

1. 受益方向：关注商业不动产 REITs 的首批申报项目落地，以及成长性突出的消费类、保租房类产权资产。
2. 核心风险：地产政策变化超预期、底层资产运营效率波动、公开资料数据滞后风险。