中国海外宏洋集团：下沉市场品质标杆，差异竞争优势显著

摘要： 本报告首次覆盖中国海外宏洋集团（0081.HK），给予“买入”评级，目标价 5.75 港元。公司作为中国海外发展旗下的子公司，专注于中国内地“弱二线+强三线”下沉市场的中高端住宅开发，与母公司形成差异化竞争并协同发展。

核心观点/结论：
公司在下沉市场具备显著的品质标杆地位。随着头部房企战略重心转移至核心一二线城市，公司在下沉市场的竞争优势及市占率有望进一步提升。预计公司 2026-2028 年归母净利润将分别达到 3.5 亿元、4.5 亿元和 5.8 亿元，实现业绩筑底回升。

经营与财务要点：

1. 市场布局与去化：聚焦弱二线、强三线城市，产品力强，去化率领先。2026 年 Q1 合约销售额同比增长 16.7%，优于行业大盘。
2. 土储结构优化：2022-2024 年侧重去库存，2025 年重归积极拿地，新增货值超过当年销售额，土储结构进一步优化。
3. 财务状况稳健：2025 年毛利率回升至 9%，减值压力逐步减轻。有息负债规模持续降低，融资成本下降至 3.4%，整体财务风险可控。
4. 多元化收益：商业物业运营稳步增长，通过“住宅先行，商业后至”策略满足刚需消费，增厚公司收益。

催化剂与风险：

1. 催化剂：核心城市支持政策的出台及市场止跌回稳向下沉市场传导。
2. 风险：政策支持不及预期、销售回款不及预期、市场回暖不及预期。