📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本次分享核心观点认为房价已接近底部，房地产行业（包括股和债）正进入景气周期修复阶段。分析认为，二手房市场的率先回暖验证了底部趋势，供求关系正从被动累库转向新的平衡，在政策稳定预期下，核心城市龙头央企将率先受益。
行业主线：
- 房价见底信号明确：二手房价格跌幅二阶导数回正，一线城市核心区域环比已企稳，租金回报率与房贷利率差值收窄，锁定房价底部。
- 供求关系发生改变：全国商品房代售面积在 52 个月后首次同比下降，标志着被动累库阶段结束，行业进入去库存与平衡的新阶段。
关键变化与分歧：
- 二手房自发性修复：在无强刺激环境下，一线城市 4 月成交量显著回升，显示出刚需在房价深度调整后的自发释放。
- 政策导向由“着力”转向“努力”：一线城市（如深圳、广州）持续放松限购限售，公积金贷款额度上升，降低了持有成本。
受益方向与风险：
- 受益方向：重点关注积极拿地、资金链稳健的央企及核心城市龙头（如华润置地、招商蛇口等），以及能够通过 REITs 盘活资产的商业运营商。
- 核心风险：政策效果不及预期、居民收入增长乏力、货币政策流动性释放不足。