2025年房地产开发行业年报综述：筑底修复渐明，优质房企迎价值重估机遇

摘要： 本报告对 2025 年 47 家样本房企年报进行综述，认为房地产开发行业正处于筑底修复阶段，且行业格局正向高信用、高产品力的头部央国企及优质民企集中。

行业主线：

1. 业绩筑底修复：行业营收虽持续收缩，但归母净利润端边际改善（同比减亏 46.5%），其中央国企的收入韧性显著强于民企。
2. 投销份额集中：销售端呈现边际改善，份额持续向融资渠道稳定、核心城市布局较优的央国企及优质民企集中；土地投资强度由 2024 年的 0.22 回升至 2025 年的 0.35。
3. 资产负债表再平衡：行业进入持续降债缩表阶段，整体资产负债率降至 70.4%，债务期限结构改善，融资成本持续下降。

关键变化与分歧：

1. 盈利修复驱动力分化：部分房企利润改善受债务重组等非经营因素影响，而优质房企（如新城控股、华润置地）主要依赖收入结构优化及商业运营贡献。
2. 流动性压力依然存在：竣工存货占比提升，资产流速延续下行，资产流动性成为未来修复弹性的重要变量。

受益方向与风险：

1. 受益方向：看好具备优质资产储备、商业运营现金流支撑和多元增长能力的龙头房企。
2. 核心风险：政策效果不及预期、销售与回款不及预期、行业流动性风险加剧。