房地产行业：从政策博弈转向基本面驱动的拐点分析

摘要： 本次会议重点探讨房地产行业在 2026 年正处于从“政策博弈”向“基本面驱动”转变的关键拐点。分析认为，随着供给侧改革导致产能缩量、租金收益率回升以及通胀水平改善，行业底部特征明显，二级市场将进入一个为期 3-6 个月的验证期。

行业主线：

1. 驱动因素切换：行业逻辑由依赖政策预期转向由基本面（销量、租金、通胀）驱动。
2. 估值修复逻辑：行业龙头优质企业将经历 PB（市净率）修复过程，目标指向 1 倍 PB，随后转向业绩增长逻辑。
3. 宏观环境支撑：租金收益率已强于五年期定存和十年期国债，且房地产天然的抗通胀属性在 CPI 改善背景下将提升资产价格预期。

关键变化与分歧：

1. 供给端缩量：2026 年新开工面积进一步下修，推动市场稳定的动能需求在减小。
2. 验证期波动：市场在 9 月末之前的验证期内会存在反复，股价将与每月销量数据高度挂钩。
3. 资金动向：社保资金等长线资金已开始在优质国央企龙头中布局。

受益方向与风险：

1. 受益方向：首选低 PB 的央国企龙头（如保利、招商蛇口等）；其次关注具有流动性溢价的民营地产（如滨江、新城、龙湖）；最后关注高弹性的交易平台（如贝壳、我爱我家）及物业板块。
2. 核心风险：三季度验证期内销量数据不达预期、基本面修复节奏慢于预期、监管环境变化。