📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本次对话围绕北京、上海房地产市场的量价表现、库存周期及房价拐点研判逻辑展开，分析师李昊博士认为核心城市市场活力正在率先恢复，北上楼市的拐点已渐行渐近。
行业主线：
- 量价边际改善：全国楼市呈现环比走平后边际改善特征，核心城市（尤其是北上）表现显著优于全国，房价环比跌幅收窄并呈现走平态势。
- 二手房供需决定定价：二手房市场是边际定价的决定者。通过“二手房挂牌去化周期”观察，北京和上海已回到合理水位，具备房价走平条件。
关键变化与分歧：
- 供给侧出清特征：北上二手房挂牌量已持续下行半年，显示卖家抛售意愿下降，这种由供给侧驱动的优化具有较强持续性。
- 库存是核心短板：在需求体量、支付能力、居民杠杆三个因素相对健全的情况下，库存堆积是本轮周期的唯一核心短板，库存修复是房价重回上行周期的必要条件。
受益方向与风险：
- 受益方向：核心一线城市（北上）的房产资产；具备快速库存出清能力的区域。
- 核心风险：居民对未来收入预期（受AI等技术冲击）走低；宏观政策执行力度不足；非核心城市库存压力持续。