房地产行业 2025 年报 & 2026 年一季报总结

摘要： 本报告对房地产行业 2025 年年报及 2026 年一季报进行了总结分析，指出板块整体业绩压力进一步释放，但不同梯队企业表现分化明显，优质房企在财务稳健性和市场竞争力方面展现出明显优势。

行业主线：

1. 业绩压力释放：2025 年 A+H 房企营业收入同比下降 20%，归母净利润亏损，主要受结算规模下滑、毛利率下降及资产/信用减值规模扩大影响。
2. 企业分化加剧：第一梯队房企营收降幅最小且维持盈利，而其他梯队均出现亏损，业绩分化显著。
3. 财务状况压降：板块整体有息负债规模下降 11.2%，其中优质房企的剔除预收账款资产负债率和现金短债比等指标更为稳健。

关键变化与分歧：

1. 毛利率触底：第一梯队房企毛利率下滑幅度明显减少，被认为已接近底部状态。
2. 拿地重心转移：房企拿地进一步聚焦核心五城（北京、上海、深圳、杭州、成都），且优质房企在核心城市保持较高拿地力度。

受益方向与风险：

1. 受益方向：具备持续拿地能力、核心城市布局及强产品力的优质房企，有望通过改善土地储备质量兑现未来业绩。
2. 核心风险：核心城市表现不及预期、政策支持力度不及预期。