日本外生冲击下房地产价格波动案例分析纪要

摘要： 本次会议为“战争与房价”系列研究的分享，重点分析 1973 年石油危机（外生冲击）背景下，日本房地产市场经历的“繁荣-紧缩-修复”全过程，旨在通过历史案例构建分析宏观冲击对资产价格影响的框架。

行业主线：

1. 冲击传导路径：中东战争引发石油危机 $\rightarrow$ 严重输入性通胀 $\rightarrow$ 日本政府采取激进的货币紧缩（提高贴现率）与财政收缩 $\rightarrow$ 房地产泡沫破裂，地价房价显著回调。
2. 修复逻辑：政策重心由“抗通胀”转向“稳增长”，通过下调贴现率、推出住宅贷款利率补贴、强化住宅金融公库功能以及预算扩张，逐步修复需求并带动价格回升。

关键变化与分歧：

1. 估值敏感度：冲击发生前，日本地产处于“列岛改造论”刺激的周期高点，资产估值偏离基本面且投机需求严重，导致其在面对紧缩政策时缓冲空间有限，脆弱性被放大。
2. 修复结构分化：核心城市（如东京、大阪）凭借坚实的产业基础和人口吸引力，其价格修复速度明显快于普通城市，领先时间约两年。

受益方向与风险：

1. 核心规律：在严重输入性通胀环境下，政府可能短期优先选择稳通胀而采取紧缩措施，导致资产价格短期承压。
2. 关注点：在周期修复过程中，核心城市的资产韧性更强，且信贷政策（如优惠利率）是驱动需求回暖的关键。