地产行业：从政策博弈转向基本面驱动分析

摘要： 本次会议探讨房地产行业正处于从“政策博弈”向“基本面驱动”转变的关键拐点。分析认为2026年行业将进入明显的底部修复区域，预计验证期为3-6个月，目前正处于基本面支撑的起始阶段。

行业主线：

1. 供给侧收缩：新开工总量大幅下降（约4亿方），导致推动市场稳定的动能需求减小。
2. 宏观资产吸引力回升：租金收益率回升且伴随CPI上涨，使房地产名义收益率在风险偏好维度上相较于定存和国债更具优势，抗通胀属性增强。
3. 估值回归逻辑：优质企业PB水平有望从极低点回归至1倍左右。

关键变化与分歧：

1. 启动顺序：行业轮动逻辑为“政策 $\rightarrow$ 股价 $\rightarrow$ 成交量 $\rightarrow$ 房价 $\rightarrow$ 业绩”，股价具有领先性，预计二季度启动，三季度中后段形成一致认同。
2. 投资择时：左侧布局资金可在政策博弈后半段介入，风控要求高者则需等待基本面持续稳定六个月后入市。

受益方向与风险：

1. 受益方向：第一梯度为央企龙头（保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华润置地）；第二梯度为高弹性民营标的（新城控股等）；第三梯度为交易平台（贝壳、我爱我家）及物业板块。
2. 风险：三季度基本面验证不及预期，导致市场重新回归政策博弈区。