📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告分析了 2026 年中期房地产市场的走势，认为在中央政策持续支持和核心城市（尤其是上海）调控优化的背景下，市场正向止跌回稳目标稳步迈进，且呈现出显著的分化复苏特征。
行业主线：
- 分化复苏：核心城市是复苏的排头兵，拥有经常性现金流“压舱石”业务的房企更具穿越周期能力。
- 三大细分赛道：看好香港房地产市场的持续上升、商业地产的优质运营，以及聚焦内地核心城市的房企和中介的率先复苏。
关键变化与分歧：
- 量价端积极变化：一线城市新房成交增速转正，二手房成交回暖且挂牌价跌幅收窄，上海表现尤为亮眼。
- 驱动因素转变：除政策外，新房与二手房供应收缩改善了供需关系，且部分城市租金收益率已高于公积金贷款利率，支撑需求释放。
- 国际经验借鉴：参考美日经验，核心城市房价率先见底，且经营性收入占比提升是房企生存的关键。
受益方向与风险：
- 受益方向：香港赛道（新鸿基地产、领展房产基金）；商业赛道（华润万象生活、华润置地、新城控股、龙湖集团）；核心城市赛道（中国金茂、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、贝壳-W）。
- 核心风险：销售与结转不及预期、房企信用修复缓慢、宏观经济波动影响购房意愿。