📰 研报摘要
查看全文 ➔摘要： 本报告对2026年4月公募REITs市场的整体运行情况进行了分析。中证REITs全收益指数4月微涨0.1%，走势与权益及债券市场明显钝化，行情平淡但交投活跃度略有回升。
核心数据变化：
- 指数表现：公用事业与IDC板块领涨，交通板块领跌；产权类REITs派息率4.68%，经营权类8.58%，均环比提升。
- 估值水平：产权类P/NAV为1.22X（历史61%分位），经营权类P/FFO为13.59X（历史59%分位）。
- 交易数据：4月日均换手率0.36%，环比提升0.03个百分点；大宗交易累计成交31亿元，平均折价率0.45%。
边际解读/市场影响：
- 板块分化：公用事业受益于应急响应等级调降等因素补涨；产业园与仓储受一季报业绩不及预期影响，净值走势承压。
- 发行动态：商业不动产审核进度加快，4月有4只注册通过，且招投标中首次出现养老项目，预期5-6月发行节奏将加快。
- 资金压力：5月预计迎来年内最大单月解禁规模（约117亿元），主要涉及2021年首批上市项目的原始权益人限售份额，将加剧资金面观望情绪。
后续关注与风险：
- 投资主线：建议关注运营能力强、历史业绩稳健、低波动且临近分红窗口的个券。
- 核心风险：需警惕REITs发行审核节奏变化、投资者参与度波动、产业结构导向调整及底层资产经营业绩下滑等风险。