全国楼市二手房市场量价趋势交流纪要

摘要： 本次会议重点分析了 2025 年 12 月至 2026 年 1 月全国二手房市场的量价表现。核心观点认为，尽管价格仍处于下跌通道，但跌幅在 1 月出现收窄，且临近春节的成交量呈现反常上涨趋势，市场进入微妙的博弈期。

行业主线：

1. 量价背离特征：价格端（冰山指数）月环比跌幅在 12 月达到极值后于 1 月收窄，但周环比仍呈下跌态势；成交量端则出现反常增长，部分城市成交水平接近去年同期高点，且带看量处于高位。
2. 城市分化明显：一线城市如上海已出现止跌迹象且带看活跃，北京、深广跌幅收窄；二线城市如杭州企稳，西安则依然偏弱；三四线城市受限于低流动性，价格下跌速度较慢，处于“阴跌”状态。

关键变化与分歧：

1. 买家心态转变：当前买家入市积极性提高，主因是对大规模救市政策的预期以及担心在低位“踏空”。
2. 博弈重心转移：目前买卖双方博弈略向卖方偏移，但由于挂牌量仍处于历史高位，缺乏外部政策干预的情况下，房东在长期博弈中仍处于劣势。

受益方向与风险：

1. 关键变量：市场的实质性反弹高度依赖于宏观救市政策的力度。若政策兑现，价格可能快速拉升；若无政策支撑，小阳春后的挂牌量增加将再次给房价带来压力。
2. 核心风险：政策预期落空导致买家积极性回落、历史高位挂牌量持续承压、三四线城市流动性枯竭。