2026年公募REITs市场4月报：股债相关性钝化，预期发行节奏加快

摘要： 本报告对2026年4月公募REITs市场进行综合回顾，分析了市场走势、估值水平、发行进度及重点个券表现，指出市场整体与股债走势呈现钝化特征，但交投活跃度有所回升。

核心数据变化：

1. 指数表现：4月中证REITs全收益指数微涨0.1%，表现弱于权益（沪深300涨8.1%）与债券市场。板块方面，公用事业与IDC领涨，交通领跌。
2. 估值与息差：产权类P/NAV为1.22X（历史61%分位），经营权类P/FFO为13.59X（历史59%分位）。产权类REITs相对国债及红利股的息差均有所走阔。
3. 交易情况：日均换手率0.36%，环比回升；大宗交易累计成交31亿元，平均折价率0.45%。

边际解读/市场影响：

1. 走势钝化原因：主要受权重产业园板块一季报业绩不及预期、5月大规模解禁预期以及商业不动产审核加快导致资金面分流的影响。
2. 发行节奏：易方达广西北投高速REIT认购热度下降，定价折让幅度扩大。商业不动产审核提速，首批4只（唯品会、砂之船、首农、上海地产）已注册通过。
3. 运营动态：绍兴水利响应等级下调，厦门安居启动定向扩募。

后续关注与风险：

1. 关键时间点：关注5月预计117亿元的年内最高单月解禁规模，以及首批商业不动产基金的上市节奏。
2. 投资主线：建议关注运营能力强、业绩稳健、低波动且临近分红窗口的标的，如百联消费、大悦城商业、厦门安居、招蛇保租房、江苏交控、津开产园、易商仓储物流及明阳智能新能源REIT。
3. 核心风险：审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动及资产经营业绩下滑。