公募 REITs 阶段性布局窗口或已打开——公募 REITs 月报（2026-4）

摘要： 本报告为中金公司 2026 年 4 月公募 REITs 月报，对 C-REITs 市场的规模、收益、估值及流动性进行了系统梳理。报告认为，虽然 4 月市场呈现先扬后抑的走势，但从大类资产视角看，REITs 的配置性价比已有所提升，阶段性布局窗口或已打开。

行业主线：

1. 市场波动与分化：4 月中证 REITs 全收益指数月度基本持平，板块表现分化明显，市政环保领涨，而保租房、产业园、高速公路等板块出现回调。
2. 估值性价比提升：产权 REITs 的市值加权分派率与中证红利指数的负息差已收敛至 -33bps，且与 10Y 国债收益率的利差较 2025 年底有所走阔。

关键变化与分歧：

1. 资金行为：配置盘仍处于观望状态，交易盘在月内出现止盈行为，主因是国债收益率接近重要阻力位及一季报兑现交易。
2. 制约因素：当前资金配置意愿主要受部分项目一季度业绩走弱、利率下行预期不高以及对商业不动产 REITs 集中供给担忧的影响。

受益方向与风险：

1. 受益方向：关注二季度基本面边际企稳的项目，以及商业不动产 REITs 的上市落地机会。
2. 核心风险：项目业绩不及预期、政策推进不及预期、利率大幅上行。