公募 REITs 市场周报：四单商业不动产 REITs 即将询价

摘要： 本周公募 REITs 市场整体承压，中证 REITs 全收益指数下跌 2.15%，其中仓储和产业园板块领跌。市场焦点集中在即将启动询价的四单商业不动产 REITs 以及中核汇能风电 REIT 的发行进展。

核心数据变化：

1. 一级市场：本周共 9 单首发 REITs 取得新进展。其中，中金唯品会、国泰海通砂之船、中信建投首农、汇添富上海地产四单商业不动产 REITs 即将陆续启动询价，预计总募资规模 186 亿元，26 年预期分派率在 4.75%-6.22% 之间。
2. 二级市场行情：中证 REITs 全收益指数本周跌幅 2.15%，跑输沪深 300 指数 1.9 个百分点。分资产类型看，数据中心（-0.19%）和环保水务（-0.82%）表现相对占优，园区（-3.7%）和仓储物流（-2.8%）跌幅最大。
3. 流动性与估值：产权类和特许经营权类 REITs 的日均换手率和成交量均环比上升。估值方面，环保水务板块中债估值收益率最低（2.1%），估值水平相对较高。

边际解读/市场影响：

1. 供给冲击压力：商业不动产 REITs 的集中上新可能对基础设施 REITs 产生资金分流效应。
2. 市场情绪压制：在增量资金入场节奏尚未明显加快的背景下，短期供给冲击带来的悲观情绪将持续压制二级市场。

后续关注与风险：

1. 关注重点：商业不动产 REITs 的询价结果、最终发行价格及市场认购热度。
2. 核心风险：底层资产基本面不及预期，公募 REITs 相关政策变动风险，以及市场价格波动风险。