地产｜政策功不唐捐，市场必有回响

摘要： 本文分析了深圳、广州及天津、武汉、苏州等城市近期出台的房地产需求提振政策，认为政策出台时机恰逢二手房交易季节性淡季与新房放量窗口，有助于托底市场，避免房价进一步下跌。

政策要点：

1. 限购优化：深圳采取分阶段小步放开限购，北京、上海仍有进一步优化空间。
2. 公积金支持：通过结构性提高部分人群的公积金贷款额度，定向支持真实需求并盘活一线城市存量资金。

影响链条：

1. 市场端：政策有助于二手房市场渐行渐稳，在存量问题逐步消化后，高品质新房的溢价将更为明确。
2. 企业端：商业不动产 REITs 带来资产重估机会；老库存通过退换地、调规等路径加速去化，预计 2 年内对业绩冲击将大幅下降；2022 年后新项目开发能力提升，利润回报趋于合理。

落地节奏与风险：

1. 关注点：其他一线城市政策出台的时间和内容不确定性。
2. 风险：限购放宽的边际效果递减，以及部分低品质存量房价格继续下跌。