招商蛇口 2026 年一季报点评：结算影响利润，推进 REIT 二次扩募

摘要： 本报告对招商蛇口 2026 年一季度财务业绩进行点评。公司一季度营收同比增长，但受开发结算、毛利率下滑及投资收益转负等因素影响，归母净利润大幅同比下降。

核心观点/结论：
维持“推荐”评级。尽管一季度利润受结算影响承压，但公司在行业规模承压背景下实现“量减价升”，体现了聚焦核心城市的战略成效。

经营与财务要点：

1. 业绩表现：2026 年 Q1 实现营收 236.67 亿元（+15.74%），归母净利润 0.39 亿元（-91.22%）。利润下滑主因包括毛利率下降 1.57pct、投资亏损 0.41 亿元以及少数股东损益的正向影响。
2. 销售与投资：销售面积 114.15 万方（-21.72%），销售金额 333.82 亿元（-4.81%），均价 29244 元/平米（+21.60%）。投资端维持审慎，新增土储 2 块（杭州、郑州），地货比 0.81，质量较高。
3. 资产盘活：推进博时蛇口产园 REIT 第二次扩募，拟购入深圳光明新区和南山区不动产，有望成为市场首个二次扩募公募 REIT。

催化剂与风险：

1. 催化剂：REIT 二次扩募的正式落地与资产盘活效果。
2. 风险：宏观经济及房地产销售不及预期、房价大幅下跌、资金回流及债务偿还压力、运营业务波动。